Il existe plusieurs moyens de transmettre un patrimoine. Toutefois, cela reste une démarche relativement complexe qui exige des connaissances solides en fiscalité et en droit des sociétés. C'est là qu'entre en jeu la SCI (Société Civile Immobilière), une forme juridique offrant une grande liberté pour faciliter la gestion et la transmission de son patrimoine immobilier.
Plan de l'article
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ou SCI ?
Une SCI est un statut permettant de gérer communément un ou plusieurs biens immobiliers. Il faut a minima 2 associés pour constituer une SCI. Cette forme juridique présente plusieurs avantages et la notion de flexibilité est sans doute la plus attrayante parmi les bons points de la SCI, notamment en ce qui concerne la transmission de patrimoine.
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Les associés doivent désigner le gérant, qui est généralement le représentant de la société. Depuis le 18 décembre 2012, la Chambre commerciale de la Cour de cassation autorise la constitution d'une SCI familiale, dans le but de bénéficier d'une fiscalité moins onéreuse.
Quel est l'intérêt de la SCI ?
Une SCI rehausse la capacité financière des associés et met en commun des capitaux pour faciliter l'obtention de certains financements. Que ce soit dans le cadre personnel ou professionnel, la SCI est donc un bon moyen de se regrouper pour investir dans l'immobilier. Les charges concernant la détention et la gestion des biens immobiliers sont donc partagées. Par ailleurs, une SCI ne peut réaliser des activités commerciales, comme l'achat-revente de biens.
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Une SCI permet de :
- bénéficier d'un cadre légal souple,
- financer l'investissement immobilier,
- alléger les charges relatives à la détention du patrimoine immobilier,
- mieux gérer et protéger le patrimoine,
- faciliter la cession d'une entreprise,
- bénéficier d'avantages fiscaux,
- faciliter la transmission de patrimoine.
La SCI pour faciliter la transmission d'un patrimoine
La SCI présente des avantages certains dans le cadre d'une transmission de patrimoine. En cas de décès, ce statut va réduire les coûts de la transmission des biens aux héritiers. Dans le cadre d'une succession, une SCI familiale limite le montant des droits à verser à l'État. Les parents ou éventuellement les grands-parents peuvent céder leurs parts sociales de manière progressive pour bénéficier d'une exonération des droits de mutation. Sans parler de l'abattement fiscal de 10% et de la diminution de 15% de la valeur du bien détenu par la SCI lors du calcul de la plus-value soumise à l'impôt.
Un bien immobilier détenu puis transmis en nom propre est soumis à la notion d'indivision, ce qui génère habituellement de nombreux blocages en cas d'intention de vente unilatérale. Au sein d'une SCI, les décisions sont collectives et les associés disposent d'un nombre de votes à hauteur de leur contribution au capital social de la société. L'équité est donc mise en avant au détriment de l'indivision.
Pour transmettre un patrimoine immobilier par le biais d'une SCI, les démarches suivantes doivent être effectuées :
- la constitution du capital social,
- la rédaction et la signature des statuts,
- la publication dans un journal d'annonces légales,
- la constitution et l'envoi d'un dossier au Registre des commerces et des sociétés pour l'immatriculation.
Il convient également de noter qu'une SCI limite les désaccords entre les héritiers, car les dispositions statutaires exigent la consultation des associés et les votes pour les décisions importantes.
